Aviso Legal

Compra de propiedades.

Comprar una propiedad en España no tiene por qué ser tan complicado como puede parecer al principio. Sin embargo, es importante seguir algunas pautas básicas.

Representación legal.

En primer lugar, debe asegurarse de que entiende el proceso básico de compra de una propiedad en España. El proceso de compra es en realidad bastante simple y la terminación puede tener lugar en cuestión de días en lugar de meses.

Sin embargo, insisto en la importancia de tener una buena representación legal, aunque cualquier agente de renombre ya habrá solicitado un extracto de Nota Simple del Registro de la Propiedad, para asegurar que no hay cargos o gravámenes contra la propiedad, o si de hecho si los hay, que pueden ser tratados como una formalidad antes de la finalización de la venta.

Es esencial encontrar un buen abogado español que hable inglés. Lo ideal es que sean de la localidad donde usted se propone comprar, pues aparte de la experiencia legal ellos también tendrán conocimiento local valioso.

RB Gestión Inmobiliaria no tiene un acuerdo / conexión específica con ningún abogado local, sin embargo, en los últimos 25 años hemos podido identificar a aquellos que parecen ser competentes y profesionales, y voluntariamente recomendar sus servicios a petición.

Si desea beneficiarse de nuestra experiencia, no dude en ponerse en contacto con nosotros y seremos capaces de darle alguna orientación sobre las cosas que usted debe pedir a un abogado y las cosas que usted necesita hacer si encuentra una propiedad que desea comprar.

Documentación necesaria.

En los últimos años se han actualizado muchas propiedades españolas, en términos del papeleo legal, pero hay una serie de documentos clave que deben estar en orden antes de completar la compra de su nueva casa. Éstos son:

1. La 'Escritura Pública'.

Este es el título de propiedad de los propietarios.

Está registrada en el Registro de la Propiedad y es la única garantía de título aquí en España. Ésta incluye una breve descripción de la propiedad, los detalles de los propietarios y cualquier detalle sobre los cargos que afectan a la propiedad, tales como hipotecas, derechos de paso, pozos de agua, etc. y embargos del tribunal.

Idealmente, la escritura describirá la propiedad que está comprando, pero es probable que esta descripción sólo detalla la propiedad como fue comprada por los actuales propietarios así que por favor asegúrese de que usted es consciente de los cambios significativos que podrían haber hecho el vendedor mientras que han poseído la propiedad.

Si bien la escritura es un documento muy importante, es un documento privado y por lo tanto puede tener imprecisiones (pasadas de vendedor a comprador durante varios años). Por lo tanto, es muy importante comprobar los registros públicos de la propiedad que está comprando – éstos incluyen el registro de la propiedad y el Catastro (más en ambos más tarde).

2. Impuesto sobre Bienes Inmuebles.

Este es un recibo del impuesto de propiedad anual de los propietarios que se conoce como IBI o "contribución".

Este recibo es muy importante porque confirma lo que los propietarios han pagado en el último año en sus tarifas y también proporciona información en relación con el Catastro.

La factura de IBI mostrará el número de referencia Catastral de la propiedad que le puede dar información (a través del sitio web de Catastro) sobre la propiedad que está comprando (este sitio web tiene detalles del tamaño del terreno, del tamaño de la propiedad y también puede haber fotografías mostrando la propiedad).

La factura de IBI también mostrará el valor catastral de la propiedad como evaluado por la Hacienda (oficina de impuestos), que a su vez dicta su factura de tarifas anuales, así como cualquier impuesto posible debido al vender la propiedad.

Su abogado (antes de la finalización) se asegurará de que todos los impuestos de IBI se han pagado durante los últimos 5 años de modo que no hay pasivos en curso para usted.

3. El Registro de la Propiedad.

El Registro de la Propiedad es el registro público de inmuebles en España.

Una vez que hayas comprado tu propiedad tendrás una “escritura de compraventa” que se firma delante del Notario y esto te confirmará como los nuevos propietarios de la propiedad.

Después de la firma en el Notario, su abogado debe entonces remitir la escritura al Registro de la Propiedad para el registro público – este registro contiene información sobre la propiedad legal de la propiedad junto con los detalles de las hipotecas, cualquier otro cargo y derechos de vía, etc.

4. Acuerdo de la venta.

Una vez que haya encontrado su nuevo hogar y haya acordado el precio que tendrá que pagar un depósito de tenencia (normalmente 3.000 € – 6.000 €) a los vendedores (normalmente a través de su abogado) para asegurarse de que la propiedad se retira del mercado inmediatamente, en un período de 10-30 días.

En algunos casos un pequeño contrato privado será elaborado por el abogado del comprador para salvaguardar el dinero de su cliente, aunque esto a menudo puede retrasar la venta desde el principio. En ninguna etapa usted debe pagar el dinero a un agente de finca (a menos que tengan una cuenta claramente identificable del cliente).

A continuación necesitará (con la ayuda de su abogado) elaborar el contrato de compra privado que confirme la base de la venta y cualquier término específico acordado entre los abogados. Hasta que se firme este contrato, la propiedad puede ser vendida a otra parte. Una vez que el contrato es firmado y un depósito (normalmente el 10% del precio de compra) se paga, entonces usted ha intercambiado efectivamente los contratos y esto ahora significa que la casa se vende y la fecha de finalización es fija.

Hay una serie de tasas e impuestos que se pagarán en cualquier propiedad que usted compra en España.

Éstos variarán para cada característica, sin embargo la probabilidad general es que el 10% del precio de compra será necesitado para cubrir todos los costes.

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales de Andalucía se cobra sobre todas las propiedades de reventa privadas y equivale al 8% del valor declarado dentro del contrato.

Los honorarios del notario se fijan con una escala oficial de cargas. Las tarifas varían de acuerdo a la cantidad de terreno, el tamaño de la propiedad y el precio al que se vende la propiedad. En términos generales, los precios varían entre 350 y 600 euros. Los costos del Notario pueden ser compartidos, aunque a menudo, se espera que el comprador pague todos los costos del Notario (especialmente al comprar al español).

El registro de la propiedad se actualizará con los detalles del nuevo comprador una vez que la transferencia ha pasado y los cargos por éste, será similar a los costos para el notario.

5. ¿Quién paga qué?

A menos que se acuerde otra cosa, tradicionalmente el vendedor pagará el impuesto de ganancias de capital sobre la venta junto con Plusvalía, que es un impuesto de la autoridad local gravado sobre cualquier aumento en el valor de la tierra como se muestra en el Catastro.

Normalmente el comprador pagará el impuesto de transferencia y cualquier cargo de documento como se mencionó anteriormente.

La reglamentación española en materia de consumo aconseja que esta división entre los compradores sea la forma normal en que se deben pagar las tasas y los impuestos, aunque hay casos (especialmente cuando el comprador “negocia duro”) donde el vendedor insistirá en que el comprador pague todos los honorarios e impuestos.

6. ¿Cuánto declarar?

Durante mucho tiempo ha sido práctica común en España declarar bajo el valor de la casa que está comprando con el fin de minimizar el impuesto de transferencia. Esto también ayuda al vendedor a evitar el impuesto de ganancias de capital.

En los últimos años, los abogados españoles han comenzado a aconsejar a todos los clientes a declarar el precio acordado (o muy cerca de él) ya que los inspectores fiscales españoles han estado investigando cada vez más ventas donde creen que los valores han sido sub-declarados.

Si usted está comprando una propiedad y el vendedor insiste en reducir el valor declarado de la propiedad existe la posibilidad de que las autoridades fiscales impondrán una multa una vez que la venta se ha completado. Además, cuando llegue a vender la propiedad, se le cobrará el impuesto sobre ganancias de capital sobre la ganancia que haya realizado desde la compra de la propiedad (la diferencia entre su precio de compra declarado y su precio de venta declarado).

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